住宅ローンが残る家の財産分与：オーバーローンと名義・連帯保証の整理

住宅ローンが残る家の財産分与は、家の価値からローン残高を引いた額がプラスかマイナスかで、話の中身が変わります。プラスなら、その差額が分けるものになります。マイナス（オーバーローン）なら、分ける財産としての価値はなく、足りない分を誰がどう負担するかが課題です。さらに、離婚しても名義や連帯保証は自動では変わらないので、書面に「家は妻のもの」と書くだけでは、ローンの責任は動きません。

家の価値とローン残高：オーバーローンの見方

まず、二つの数字を並べます。

• 家の価値：不動産会社の査定額を目安にする。査定額は売れる値段そのものではなく、各社が根拠を示して出す見込み。
• ローン残高：金融機関の残高証明書で確かめる。

宅地建物取引業法34条の2第2項は、不動産会社が媒介契約で価額に意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定めています。査定を受けたら、根拠を聞いて構いません。

次の表は、仮の数字で三つのケースを比べたものです（筆者の計算。数字は説明用の仮定で、実際の家の例ではありません）。

ケース	査定額	ローン残高	差額	財産分与で考えること
ア：アンダーローン	3,000万円	2,000万円	+1,000万円	差額の1,000万円が分ける対象。売却費用を引いて見る
イ：ほぼ同額	2,500万円	2,500万円	0円	分ける財産は残らない。売却費用分が持ち出しになる
ウ：オーバーローン	2,000万円	2,600万円	−600万円	売っても600万円と売却費用が不足する

ウの場合、売却費用も加わります。報酬告示から導いた筆者の計算では、仲介手数料の上限は「売買代金×3%＋6万円」に消費税を加えた額で、2,000万円なら66万円の1.1倍の72万6,000円です。不足は、600万円＋72万6,000円＝672万6,000円になる見込みです。ほかに、抵当権を外す登記の費用などがかかる場合があります。

家の価値がローン残高を下回ると、財産分与の対象としての価値はプラスにならない場合があります。その場合の扱いは事情によって変わるので、弁護士に確かめてください。

名義・連帯保証・連帯債務は離婚で自動的には変わらない

住宅ローンには、複数の人がかかわる形があります。

民法369条は、抵当権者が債務の担保に提供された不動産について、他の債権者に先立って弁済を受ける権利を持つと定めます。住宅ローンの多くは家に抵当権が付いているので、返済が止まると、名義が誰であっても、競売の手続に進むおそれがあります。

家の所有名義を妻に移し、ローンの名義人は夫のまま、という形がよく問題になります。日本公証人連合会は、多くの銀行のローン約款では無断の名義変更で残りの一括返済を求められる、と説明しています。名義の変更は事前に銀行の承諾が要り、妻に資力があるような例外を除いて、銀行は承諾しないことが多い、とされています。

金融機関に確かめることと、決める順番

1. 残高証明書と契約書を取り寄せる。 名義人、連帯保証人、連帯債務者、団体信用生命保険の加入の有無、約款の名義変更の条項を見ます。
2. 家の価値を知る。 複数の不動産会社の査定と、その根拠を比べます。
3. 選択肢ごとに、金融機関の対応を聞く。 売却して完済する、一方が借り換える、債務者を変える、保証人を変える。それぞれ、承諾の条件を聞き取ります。
4. 決まったことを書面にする。 離婚協議書や公正証書に、誰が・いつまで・いくら払うか、払えなくなったときの扱いを書きます。書き方は離婚協議書の書き方：浮気の慰謝料・養育費・財産分与の条項の例にあります。
5. まとまらなければ調停へ。 離婚後は財産分与請求調停で話し合えます。

金融機関に相談するときの文例です。

話し方の例：「離婚を考えており、住宅ローンの債務者変更と保証人の変更ができるか、条件を教えてください。現在の残高証明書は持っています」

売る方向が見えてきたら

オーバーローンでなければ、売却代金でローンを返して家を手放す道があります。査定を取る段階では、売ると決めていなくても構いません。

売却の手順は離婚で家を売却するときの流れ：査定・売る時期・代金の分け方、三つの選択肢の比べ方は財産分与で家はどうする？売る・住み続ける・名義を移す3つの選択肢にまとめています。ローンの返済が苦しい場合に備えて、上の質問の窓口も控えておいてください。