離婚で家を売却するときの流れ：査定・売る時期・代金の分け方

離婚で家を売るときの基本の流れは、1. 売却額と残債を知る、2. 不動産会社に査定を頼む、3. 媒介契約を結ぶ、4. 買主と売買契約を結ぶ、5. 決済で代金を受け取り、ローンを返し、残りを分けるの五段階です。売る時期は離婚の前でも後でも選べますが、ローンの状況と、夫婦の連絡のとりやすさで向き不向きが変わります。この記事では、各段階でやることと確かめること、代金の分け方を、数字の例つきで説明します。

売却の流れ：5つの段階と、それぞれの確かめどころ

段階	やること	確かめること
1	ローン残高と名義を確認	残高証明書、登記事項証明書で名義と抵当権を見る
2	複数社に査定を頼む	査定額の根拠、類似物件の事例
3	媒介契約を結ぶ	種類（専属専任・専任・一般）、有効期間、報酬
4	売買契約	売主として署名する人、引渡し日
5	決済・分配	ローン完済、抵当権の抹消、代金の分け方

段階1：残高と名義を確認する。 売るときの出発点は、いくらで売れそうかと、いくら返さないといけないかの二つです。ローンが売却額を上回るオーバーローンかどうかは住宅ローンが残る家の財産分与で整理しています。

段階2：複数社に査定を頼む。 宅地建物取引業法34条の2第2項は、不動産会社が媒介契約書に記す価額に意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定めています。査定額が高いか低いかだけでなく、なぜその額なのかを聞いて比べます。

段階3：媒介契約を結ぶ前に種類を選ぶ。 東日本レインズの整理では、専属専任と専任は1社のみに頼み、有効期間は3か月以内です。一般は複数社に頼めます。専任は契約の翌日から7日以内（専属専任は5日以内、業者の休業日は除く）にレインズへ登録する義務があり、業務の報告は専任が2週間に1回以上、専属専任が1週間に1回以上です。どれが得かは家の状況で変わるので、断定できません。

段階4：売買契約。 誰が署名するかは名義で決まります。共有名義なら、名義人どうしの足並みが必要です。夫婦の連絡がとれない時期は、窓口を不動産会社に一本化するなどの工夫を、契約前に相談します。

段階5：決済。 買主から代金を受け取る日に、ローンを返済して抵当権を外す手続を進めるのが一般的な流れです。具体的な段取りは金融機関と不動産会社に確かめます。

売る時期：離婚の前か、後か

どちらが正解というより、次のような違いがあります。

迷ったときの目安は、ローンが重いか、連絡が取れるかの二点です。ローンが重く、早く整理したいなら離婚前に動き出す人が多く、連絡が重いなら、間に弁護士を入れる選択もあります。

代金の分け方：数字の例

売却代金の分け方は、売却額からローン残高と売却費用を引いて、残りを分ける形が基本です。売買代金が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は、報酬告示から導いた筆者の計算で、課税事業者なら「売買代金（税抜）×3%＋6万円」に消費税を加えた額です。以下は仮定の数字です。

仮に折半と決めたなら382万2,000円ずつです。分け方は話し合いで決めるもので、2分の1と決まっているわけではありません。割合の考え方は財産分与の割合は2分の1が原則？にあります。

売った代金を分ける形は、家そのものを渡す形と税金の見え方が違います。国税庁のタックスアンサーNo.3114は、財産分与で土地や建物を渡すと、渡した側に譲渡所得の課税が問題になると説明しています。どの形が自分に有利かは、税務署か税理士に確かめてください。

不動産会社を選ぶときのチェック

1. 宅建業の免許があるか。国土交通省の検索システムで商号や免許番号から調べられます。
2. 査定の根拠を説明してくれるか。
3. 媒介契約の種類と有効期間、途中で解約したときの費用を、書面で説明してくれるか。
4. 離婚を理由に急かさないか。

売らずに住み続ける場合の取り決めは離婚後も今の家に住み続けるには：名義・ローン・使用の取り決め、三つの選択肢の全体は財産分与で家はどうする？売る・住み続ける・名義を移す3つの選択肢で比べられます。